Compensa transferir o meu crédito habitação para outro banco?

Compensa quando o que espera poupar ao longo do contrato for superior ao que a mudança custa: comissão de reembolso antecipado, avaliação do imóvel, escritura e registos. Compare a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) da nova proposta com o contrato atual e peça ao banco atual a sua própria contraproposta.

O que é transferir o crédito habitação e quando faz sentido?

Transferir o crédito habitação é pedir a outra instituição que financie a liquidação do empréstimo que tem hoje. O novo banco paga o capital em dívida ao banco anterior e passa a ser o seu credor, com um contrato novo e condições novas.

Faz sentido ponderar a mudança quando se verifica uma ou mais destas situações:

• a prestação deixou de caber com folga no orçamento familiar;
• o spread (a margem que o banco soma ao indexante, por exemplo a Euribor) do contrato atual é claramente superior ao que lhe propõem hoje;
• quer passar de taxa variável para fixa ou mista, ou o contrário;
• a sua situação mudou desde a compra: rendimento mais estável, menos dívidas, imóvel valorizado.

Não existe uma resposta igual para todos. Cada caso depende do perfil, e a conta só se faz com os números do seu contrato.

Que custos tem a mudança de banco?

Antes de olhar para a poupança, some o que a mudança custa. Os custos mais comuns são estes:

• Comissão de reembolso antecipado: cobrada pelo banco atual quando o crédito é liquidado antes do fim. A lei fixa limites máximos para esta comissão e o contrato pode prever um valor inferior ou a isenção. Segundo o Banco de Portugal, o cliente fica isento desta comissão quando antecipa o reembolso por morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares, e além dela o banco atual só pode exigir as despesas pagas por conta do cliente a conservatórias, cartórios notariais e à administração fiscal, mais os juros devidos até à data do reembolso. Confirme o que consta do seu contrato e o regime aplicável na página do Portal do Cliente Bancário sobre reembolso e transferência do crédito à habitação e no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, no Diário da República.
• Avaliação do imóvel: o novo banco encomenda uma avaliação para decidir o financiamento e, em regra, o custo recai sobre o cliente.
• Escritura e registos: o novo contrato e a nova hipoteca precisam de ser formalizados e registados.
• Outros encargos: comissões de processamento ou de gestão que o novo banco possa prever. Peça a lista completa por escrito.

Fonte: Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal e Decreto-Lei n.º 74-A/2017. Os valores concretos variam de banco para banco e constam do preçário e da FINE de cada instituição.

O que deve comparar entre o contrato atual e a nova proposta?

A comparação honesta olha para o custo total ao longo do tempo, não apenas para a prestação do primeiro mês. A tabela resume o essencial.

| O que avaliar | No contrato atual | Na nova proposta | |---|---|---| | Tipo de taxa | Fixa, variável ou mista | Fixa, variável ou mista | | Spread e indexante | Consulte o contrato | Consulte a FINE | | Prazo restante | Meses ou anos que faltam | Prazo proposto, que pode ser mais longo | | Comissões | Reembolso antecipado | Processamento, avaliação, outras | | Produtos associados | Os que estão em vigor hoje | Os que o banco pede para dar condições | | Custo total até ao fim | O que ainda vai pagar | O que vai pagar com o novo contrato |

Atenção ao prazo: alongar o prazo baixa a prestação mensal, mas costuma aumentar o total de juros pagos até ao fim. Uma prestação mais baixa nem sempre significa um crédito mais barato.

Taxa fixa, variável ou mista: a mudança de banco é o momento de a rever?

A transferência é uma oportunidade para reavaliar o tipo de taxa, mas não obriga a mudar.

• Taxa variável: acompanha o indexante, por isso a prestação pode subir ou descer ao longo do tempo.
• Taxa fixa: mantém a prestação previsível durante o período contratado, em troca de menos flexibilidade.
• Taxa mista: combina um período inicial fixo com um período seguinte variável.

A escolha depende da sua tolerância à variação da prestação e dos planos que tem para o imóvel. Quem pensa em amortizar ou vender a curto prazo deve olhar com especial atenção para as comissões de saída do novo contrato.

Que alternativas tem antes de transferir?

Transferir não é o único caminho. Antes de avançar, considere:

1. Renegociar com o banco atual: pode pedir uma proposta para alterar o spread, o prazo ou o tipo de taxa sem mudar de instituição. O banco anterior pode reagir a um pedido de transferência com uma contraproposta.
2. Amortizar parte do capital: reduz o capital em dívida e, consoante o que escolher, a prestação ou o prazo. Pode haver comissão de reembolso antecipado parcial, por isso confirme no contrato.
3. Consolidar outros créditos: quando existem outras dívidas, como um crédito automóvel ou cartões de crédito, a taxa de esforço (a parte do rendimento mensal que vai para prestações de crédito) pode pesar na avaliação do novo banco. Saiba mais sobre as nossas soluções de crédito.

Como fazer a conta para saber se compensa?

A forma mais simples é comparar dois cenários até ao fim do contrato: ficar como está ou mudar. Faça-o por etapas:

1. Registe o cenário atual. Anote o tipo de taxa, o spread, o capital em dívida, o prazo que falta e as comissões previstas para liquidar o crédito.
2. Peça a proposta nova por escrito. A FINE mostra as condições, os encargos e o custo total de forma normalizada, o que facilita a comparação entre instituições.
3. Some os custos únicos da mudança. Inclua comissão de reembolso antecipado, avaliação, escritura e registos, e tudo o que o novo banco cobrar para abrir o processo.
4. Compare o custo total, não só a prestação. Uma prestação inicial mais baixa pode esconder um prazo mais longo ou condições que mudam mais à frente.
5. Considere o tempo que pretende manter o crédito. Quanto menos tempo ficar com o imóvel ou com o crédito, menos tempo tem para recuperar os custos da mudança.

Se a diferença a favor da nova proposta for pequena, pode não justificar o trabalho e os custos. Se for relevante e estável, a transferência tende a fazer sentido. Em caso de dúvida, peça uma segunda opinião antes de assinar qualquer documento.

Que erros evitar ao pensar em mudar de banco?

Alguns tropeços repetem-se e vale a pena conhecê-los antes de avançar:

• Olhar apenas para a prestação mensal. O que interessa é o custo ao longo do contrato.
• Ignorar os produtos associados. Os bancos podem pedir a contratação de outros produtos em troca de condições mais favoráveis; avalie o custo desses produtos no conjunto.
• Esquecer a taxa de esforço. Se tem outros créditos, o novo banco vai tê-los em conta na análise.
• Não pedir contraproposta ao banco atual. Muitas vezes a resposta ao pedido de transferência já inclui uma alternativa a considerar.
• Assinar sem ler a FINE. É nesse documento que estão as condições que vão valer durante anos.
• Decidir por impulso. Uma decisão deste tamanho beneficia de tempo para comparar com calma e sem pressão.

Que documentos e passos são necessários para transferir?

Cada banco tem os seus requisitos, mas o processo segue, em geral, esta sequência:

1. Pedir ao banco atual o valor do capital em dívida e as condições de reembolso antecipado.
2. Reunir os documentos de identificação, os rendimentos recentes, o contrato atual e os mapas de responsabilidades de crédito.
3. Pedir a FINE ao novo banco e comparar com o contrato atual.
4. Aguardar a avaliação do imóvel e a decisão de crédito do novo banco.
5. Formalizar o novo contrato e a liquidação do anterior.

Se o novo banco não aprovar, não é o fim do caminho. Veja o que fazer quando o crédito habitação é recusado e que ajustes podem ser feitos antes de voltar a pedir. A aprovação depende sempre da análise de cada instituição.

Como pode a Classe Capital ajudar a decidir?

Segundo a informação institucional da Classe Capital, o intermediário de crédito vinculado trabalha com 13 bancos e financeiras. Pode analisar consigo o seu contrato atual, juntar as condições de várias instituições e organizar a comparação, para que a decisão seja sua e com números à frente. Conheça a equipa e a forma de trabalhar e a página de crédito habitação.

Falar connosco é para clarificar, não para complicar. Para mais artigos sobre o tema, consulte o blogue da Classe Capital ou volte à página inicial.

Perguntas frequentes

Posso transferir o crédito habitação para qualquer banco?

Pode pedir a qualquer instituição que conceda crédito habitação, mas a aprovação depende da análise do seu perfil, do imóvel e do cumprimento das regras de concessão em vigor. Cada caso depende do perfil.

Quanto tempo demora a transferência?

Depende da rapidez com que reúne os documentos, da avaliação do imóvel e do calendário dos dois bancos. Peça a ambos uma estimativa por escrito antes de decidir.

Tenho de pagar comissão ao banco atual?

Pode ter. A comissão de reembolso antecipado tem limites máximos fixados na lei e o seu contrato pode prever condições mais favoráveis. Confirme o seu caso no contrato e no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.

Posso mudar o tipo de taxa ao transferir?

Pode propor um tipo de taxa diferente na nova proposta, sujeito à oferta de cada banco. Compare sempre a FINE com o contrato atual antes de decidir.

Compensa amortizar em vez de transferir?

Depende dos objetivos: amortizar reduz o capital em dívida, enquanto transferir altera as condições do contrato. Em alguns casos faz sentido combinar as duas opções. Confirme as comissões que se aplicam em cada uma.

---

Intermediário de crédito vinculado, registo no Banco de Portugal n.º 6810.

Deveres de Informação (n.º 1 do art.º 53.º do DL 81-C/2017): https://classecapital.pt/classe-capital-deveres-de-informacao.pdf

Cada caso depende do perfil.